新業(yè)主不履舊約 威逼租客搬家

新業(yè)主不履舊約 威逼租客搬家

毆打、威脅恐嚇、停水停電、潑油漆，連日來，居住在南山區(qū)華僑城波托菲諾純水岸四期的租客齊先生及家人陸續(xù)遭到新業(yè)主帶著一群不明身份的人使用強(qiáng)硬手段，威逼其退租。三年前，前業(yè)主王某生意失敗無力償還齊先生的債務(wù)，王某提出“以租抵債”的方式把房子租給齊先生，租期十年。今年3月，石某通過法院拍賣成為該房子的新業(yè)主。近日，石某為了收回房產(chǎn)，召集10多個(gè)社會(huì)閑雜人員上門要求齊先生一家即刻搬離，雙方引發(fā)沖突。新業(yè)主方表示，只想把1700多萬的房子要回來，不排除使用強(qiáng)硬手段收房。目前，南山警方已介入調(diào)查。

租戶懷孕的妻子受刺激當(dāng)場(chǎng)嘔吐

南都記者接到齊先生的報(bào)料后，來到位于波托菲諾純水岸四期S棟的4樓。剛一出電梯口，就看到地上一推污穢物，樓道里散發(fā)著陣陣酸臭味并夾雜著強(qiáng)烈的油漆味，隨即發(fā)現(xiàn)左邊一戶人家整個(gè)房門都是紅色油漆，門上貼滿了寫有“403住戶你和家人無權(quán)居住于此，限即刻搬離?。?！”字樣的紙也被油漆染紅，A 4大小的紙大概有十張之多，房子里面的地板上已經(jīng)彌漫著從門上流下的油漆，還有一個(gè)個(gè)紅色的腳印往房子內(nèi)部延伸，南都記者發(fā)現(xiàn)油漆尚未干透。齊先生向南都記者透露，門上的油漆是4月15日晚上九點(diǎn)多，由新業(yè)主安排的一群不明身份的男子潑的，上面的紙也是他們貼的。地上的污穢物則是有孕在身的妻子在看到大門口被潑油漆及受了油漆味刺激后引發(fā)身體不適當(dāng)場(chǎng)嘔吐的，所幸妻子目前并無大礙。

齊先生告訴南都記者，4月13日晚上，新業(yè)主的妻子(當(dāng)時(shí)對(duì)方并未表露身份)帶著三個(gè)男子來到家門口，要求他們即刻從該房子搬走，并對(duì)齊先生及家人進(jìn)行辱罵及威脅恐嚇。齊先生隨即報(bào)警，但情況沒有好轉(zhuǎn)。第二天上午，該女子領(lǐng)著十多個(gè)身份不明的黑衣男子再次來到403房，強(qiáng)行停止了對(duì)403房的水電供應(yīng)，再次要求齊先生一家搬離，在交涉過程中，兩名黑衣男子對(duì)齊先生進(jìn)行毆打，并對(duì)家人進(jìn)行辱罵及威脅恐嚇，齊先生再次報(bào)警并到派出所做筆錄，問題仍沒有好轉(zhuǎn)。第三天晚上九點(diǎn)，由于家里沒有電，全家人都出去小區(qū)樓下散步，正好回到樓下時(shí)撞上了剛剛潑完油漆的十幾個(gè)不明身份的黑衣男子，在小區(qū)鄰居的幫助下把十幾個(gè)男子攔住，隨后報(bào)警，“但民警來了之后，十個(gè)男子當(dāng)著警察的面向我和家人叫囂，他們明天還會(huì)來，要不搬走就等著給家里人收尸吧，然后當(dāng)著所有人及民警的面大搖大擺地離開了，民警并沒有阻攔”，對(duì)此，齊先生非常不解。

租戶：租賃合同在法院查封之前

齊先生介紹，此前自己也是波托菲諾純水岸S棟402房業(yè)主，和隔壁鄰居403房的老業(yè)主王達(dá)很熟悉。王達(dá)經(jīng)營(yíng)著一家公司，從2013年7月開始陸續(xù)向齊先生借錢，按協(xié)定王達(dá)每個(gè)月還齊先生本金和利息，一年內(nèi)齊先生向王達(dá)借出的錢總額大概有五六百萬元之多。2014年7月左右，王達(dá)的生意資金鏈斷裂，無法償還剩余的本金190萬元及利息。之后，齊先生和王達(dá)經(jīng)過數(shù)次協(xié)商，最后王達(dá)提出“以租抵債”的方式將房子出租給齊先生，并簽署了租賃合同，合同中注明租期為2014年9月19日至2024年9月19日，租期為十年。雙方還簽訂了租賃合同補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議上注明“作為借款保證，甲方以其自由產(chǎn)權(quán)的房屋，深圳市南山區(qū)華僑城純水岸四期S棟403房的十年使用權(quán)以租賃形式抵押給乙方，簽訂租賃合同后，即視為乙方對(duì)該房屋的十年租金已經(jīng)付清”。

齊先生介紹，簽訂合約幾個(gè)月后，他發(fā)現(xiàn)403房有異常，晚上經(jīng)常不開燈，還有很多陌生人到此找王達(dá)。打聽后才知道那些人都是來找王達(dá)還錢的，但那時(shí)已經(jīng)聯(lián)系不上他了。據(jù)前來討債的人透露，王達(dá)欠債六七千萬元。后來，齊先生把自己的402房賣了，全家搬進(jìn)了403房。

2016年8月左右，幾位福田法院的工作人員入戶拍攝照片，透露法院將對(duì)該房子進(jìn)行拍賣，在進(jìn)行拍賣前的資產(chǎn)確定及入檔，發(fā)現(xiàn)齊先生一家居住在此并有租賃合同，法院的工作人員提醒他去法院備案。隨后，齊先生到福田法院備了案。

據(jù)齊先生提供的一份福田區(qū)人民法院的執(zhí)行裁定書，文中提及王達(dá)存在一起民間借貸糾紛，審判書于2015年8月25日生效，法院依法對(duì)王達(dá)名下的403房及物品進(jìn)行查封，經(jīng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估該房產(chǎn)市值為22912300萬，并于2017年3月3日成功拍賣，買受人為石某。在齊先生提供的另一份《拍賣確認(rèn)書》的文件中，提到該房子目前處于被齊先生租約的信息，并交代齊先生不主張優(yōu)先購買權(quán)，但主張租期內(nèi)的租金已以“以租抵債”的方式全部付清?！杜馁u確認(rèn)書》最后還提醒買受人關(guān)于這個(gè)問題另循法律途徑解決法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)交付。3月29日，深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心已經(jīng)受理了403房的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的業(yè)務(wù)。

齊先生表示，他與王達(dá)簽訂的租賃合同在法院查封之前，并入住該房近兩年，并且在法院進(jìn)行過備案的前提下，新業(yè)主并沒有經(jīng)過協(xié)商或法律途徑就對(duì)其及家長(zhǎng)進(jìn)行驅(qū)逐，并不符合買賣不破租賃的相關(guān)規(guī)定。齊先生表示，對(duì)新業(yè)主的野蠻行徑將會(huì)訴諸法律，通過法律途徑保護(hù)自己的合法權(quán)益。

新業(yè)主：租賃合同不合法

房子的新業(yè)主石某表示，房子是3月3日拍賣下來的，完成過戶后就向租戶齊某發(fā)律師函，要求在七天內(nèi)搬離。但對(duì)方七天后沒搬走，并表示不想?yún)f(xié)調(diào)。石某表示房子是買給弟弟住的，弟弟聽說對(duì)方不肯搬走就很生氣。上周四，石某弟弟帶著一幫人準(zhǔn)備搬東西入住，對(duì)方不讓其進(jìn)入房?jī)?nèi)，雙方發(fā)生了沖突。石某承認(rèn)，潑油漆確是他弟弟所為，但只是想逼租戶早點(diǎn)搬走。

石某認(rèn)為，因原業(yè)主王達(dá)于2014年2月已經(jīng)抵押了房子，而他們的租賃合同是在2014年9月簽訂的，屬于先抵押后出租，認(rèn)為該租賃合同不成立，是無效合同，他們的行為侵害了第三方的正當(dāng)權(quán)益。石某透露，在給房子過戶的時(shí)候，還墊付了2.8萬元物業(yè)費(fèi)，他認(rèn)為齊某并沒有履行租約，按租約該費(fèi)用應(yīng)該由他來出。

律師吳先生表示，他并不想多談租戶齊某的情況，因?yàn)閷?duì)方根本不想通過協(xié)商解決問題。他表示，只要能收回房子，不排除使用強(qiáng)硬的手段。

律師分析野蠻收房可能觸犯刑法

律師吳小華表示，齊先生的租賃行為發(fā)生在法院查封之前，并簽署租賃合同。合同內(nèi)容約定欠債人王先生，欠了齊先生190萬，以“以租抵債“的方式將房子租給對(duì)方，用十年的房子使用期來抵所欠的債務(wù)，由此形成了租賃合同關(guān)系。那么根據(jù)買賣不破租賃的原則，買受人在知曉該房子存在租賃關(guān)系的情況下拍賣了房子，實(shí)際上就承繼了前業(yè)主的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，那么買受人就應(yīng)該履行約定提供房子的義務(wù)。

這個(gè)租賃合同里面特點(diǎn)是以十年的租金抵了王先生的債，等于租客已經(jīng)付了十年的房租。不管是租賃合同的承繼方還是原方，理應(yīng)提供十年的房子給承租人，這就是該租賃合同的特殊所在。

如果新業(yè)主一定要收回房產(chǎn)的話，有兩種解決方式，一是雙方協(xié)商解除租賃合同；其次就是新業(yè)主通過法律訴訟的方式解決。但不管以哪種方式解決該房產(chǎn)的問題，就目前新業(yè)主采取潑油漆、威脅恐嚇、甚至打人等行為都是非法律的手段，不應(yīng)提倡，而且這種非法手段任其發(fā)展下去可能會(huì)引發(fā)刑事犯罪。

與王達(dá)簽訂的租賃合同在法院查封之前，并入住該房近兩年，在法院進(jìn)行過備案的前提下，新業(yè)主并沒有經(jīng)過通過協(xié)商或法律途徑就進(jìn)行驅(qū)逐，并不符合買賣不破租賃的相關(guān)規(guī)定。 

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